מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

אשמח להתייעצות לגבי הרכב הלוואה שקיבלנו למשכנתא, האם מדובר בהצעה הגיונית? (בור מוחלט בכל הקשור למשכנתא)

במילה אחת גרוע

בשתי מילים גרוע מאוד.

ההצעה מאוד טובה לבנק הריביות גבוהות , הבנק משדר אתה סיכון או פראייר או שניהם גם יחד

שלוש שאלות קצרות

יכולת החזר החודשי שלכם

האם יש מה שיפרע את המשתנה עד לתחנה הראשונה בעוד 5 שנים

מה ערך הנכס

זה על קצה מהזלג

כמו שנאמר, אסון.

מה אחוז המימון? מה יכולת ההחזר?

ישה\fitch,

קיבלתי הצעה למשכנתא מאותו בנק עם ריביות כמעט זהות להצעה שלמעלה.

אפשר בבקשה לפרט יותר למה היא גרועה מאוד?

מבנק שני קיבלתי הצעה עם ריביות יותר גבוהות, ומבנק שלישי כשהראיתי להם את ההצעה שלחו אותי לדרכי בטענה של "אנחנו אפילו לא יכולים להתחרות בריביות כאלה".

יש לציין שאחוז המשכנתא הוא 70%. (800 משכנתא ל25 שנים עם יכולת החזר של 4-4.5K)

מה לדעתך זה אחוזי ריביות טובים אם לא מה שהוצע למעלה ?

בעקבות השרשור על הדירה שרכשתי במסגרת תוכנית למשתכן, המשכנתא שאני צריך היא 800K כאשר מדובר על יכולת החזר של 4K.

ישה, אמרת לי שזה יקר. אבל הבנתי שכדי להוריד את השנים ו/או לא לשלם ריביות גבוהות, מומלץ החזר חודשי גבוה עד כמה שניתן. לא?

ישה\fitch,

אפשר בבקשה לפרט יותר למה היא גרועה מאוד?

כולה במסלולים משתנים וצמודים.

חלק צמוד לריבית הפריים.

חלק צמוד למדד המחירים לצרכן.

במצב של אינפלציה ו/או העלאת ריבית, ההחזר עולה והסכום להחזר עולה.

מלבד זאת, החלוקה בין המסלולים שרירותית (1/3 כל מסלול) וגם הריביות גבוהות.

אפשר בבקשה לדעת איך היית מחלק אותה אחרת? (800K שהם 70% החזר 4.5K, לא יודע אם אוכל לסלק חלק בעתיד.. מקווה שכן)

לפי תנאים אלה, מה נחשב למסלולים טובים\ ריביות נמוכות ?

כבר "התמקחתי" עם הבנק פעמיים וכל מה שהוא עשה זה להוריד את הריביות בכמה עשיריות..

ניקח את הדוגמה של שומאכר

הריביות שם לתקופה של 15 שנה אתה מר ביג מדבר על 25 שנה עם ריביות זהות הבדל עצום

הבנק נותן לו שלושה מסלולים. כולם משתנים

פריים - ברור. כל פעם שהנגידה תשנה את הריבית במשק כרגע היא על 0.1% לרדת אין לאן , לעלות השמים הם הגבול, עדיין היתרון הוא הריבית הנמוכה אבסלוטית.

ועכשיו לשוס

שני המסלולים הבאים אחד מהם הוא צמוד ומשתנה כל 5 שנים והשני רק צמוד.

לכאורה האינפלציה בשנים האחרונות אפסית אבל זו "תאונה" . יעד בנק ישראל והאוצר הוא 1-3% שנתי לכן אם מדובר בתקופה ארוכה יש לקחת בחישוב זעיר/ זהיר 1.5-2%

נתבונן בריביות שניתנו

המשתנה כל 5 זולה ב0.1% מהצמודה קבועה.

אז למה לי לעזאזל להסתכן בעליה ב 2-4 תחנות בעתיד כאשר אני יכול לקנות לי את השקט ולקחת קבועה.

טפי על הייעוץ.

נבדוק כרגע את ההצעה מול מסלול קל"צ

נשווה זאת לפי ריבית בנק ישראל שמפורסמת מדי חודש ומלמדת אותנו היכן אנחנו על הסקלה, כי הריבית שבנק ישראל מפרסם היא הממוצע של ההלוואות שניתנו / מוחזרו באותו חודש על פי דיווחי הבנקים לבנק ישראל.

לינק לצמוד http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx

לינק ללא צמוד http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx

ניקח נתונים

ל 10-15 שנים צמוד 3.51%, לא צמוד 4.00 פער של 0.5% לערך

ל 15-20 שנה צמוד 4.06%, לא צמוד 4.53% פער של 0.5% לערך

ל 20-25 שנה צמוד 4.22% לא צמוד 4.90% פער של 0.7%

כל מי שמבין שהאינפלציה תנוע במהלך השנים בתוואי שהזכרנו למעלה , מבין שההצעה של הבנק גרועה.

ואם נסתכל על הריבית שקיבל 3.67-3.68 לתקופה של 15 שנה לעומת הממוצע 3.51 נבין שוב כמה הוא אהוב על הבנק.

אפשר בבקשה לדעת איך היית מחלק אותה אחרת? (800K שהם 70% החזר 4.5K, לא יודע אם אוכל לסלק חלק בעתיד.. מקווה שכן)

 

לפי תנאים אלה, מה נחשב למסלולים טובים\ ריביות נמוכות ?

 

כבר "התמקחתי" עם הבנק פעמיים וכל מה שהוא עשה זה להוריד את הריביות בכמה עשיריות..

1/3 פריים ל-30 שנים.

100K משתנה כל 5 צמודה/לא צמודה ל-25 שנים.

כל היתר קל"צ ל-14/15.

לגבי המיקוח, תבין שתמהיל הרבה יותר חשוב מכמה עשיריות בריבית.

אותו דבר ל-mazinya.

ומה לגבי החזר חודשי ריאלי? 4K גבוה מדי?

4K זה נמוך. אבל תאריך את הקל"צ עד שתגיע לזה.

בעקבות השרשור על הדירה שרכשתי במסגרת תוכנית למשתכן, המשכנתא שאני צריך היא 800K כאשר מדובר על יכולת החזר של 4K.

 

ישה, אמרת לי שזה יקר. אבל הבנתי שכדי להוריד את השנים ו/או לא לשלם ריביות גבוהות, מומלץ החזר חודשי גבוה עד כמה שניתן. לא?

נעשה עבורך תרגיל יפה ( הנחתום מעיד על עיסתו )

800K החזר 4K יקר לי בטירוף, אבל אם זה מה שיש , ננצח עם זה.

בהנחה שאין לך מקור החזר חד פעמי במהלך 5 השנים הקרובות, הסטנדרטי שלי הוא שליש פריים שני שליש קל"צ

לצורך התרגיל אני אנקוב בריביות של בנק ישראל.

260K בפריים ל 30 שנה ( אין ברירה ) ריבית 1% כלומר פרייס מינוס 0.6

540K בקל"צ ל 25 שנה ריבית 4.9%

החזר 4000 ש"ח

סה"כ תשלם ריבית לבנק בהנחה שהפריים נשאר בגובהו הנוכחי ( שכח מזה כמובן ) 439K ואתה חי עם המשכנתא במשך כ 27 שנה

אותה דוגמה רק עם החזר של 5000 ש"ח

260K בפריים ל 30 שנה

540K בקל"צ ל 14 שנה ריבית 4.0%

סה"כ תשלם ריבית לבנק בהנחה שהפריים נשאר בגובהו הנוכחי ( שכח מזה כמובן ) 207K

כ- 230K פחות מהדוגמה הקודמת. ותסיים אחרי כ 17 שנה כלומר 10 שנים נהדרות של שקט

עכשיו נלך למצב שבו אירגנת עוד 100K ולכן ההלוואה היא "רק", 700K

230K בפריים ל 30 שנה ( אין ברירה ) ריבית 1% כלומר פרייס מינוס 0.6

470K בקל"צ ל 17 שנה ריבית 4.53%

החזר 4000 ש"ח

סה"כ תשלם ריבית לבנק בהנחה שהפריים נשאר בגובהו הנוכחי ( שכח מזה כמובן ) 241K ואתה חי עם המשכנתא במשך כ 20 שנה

לשון אחר ה 100K הנוספים שאירגנת חסכו לך 200K ריבית. הזוי.

בהחזר של 5000 לחודש תשלם רק 153K ריבית ותסיים אחרי כ 13-14 שנה.

נשארתי עם הפריים ל 30 שנה כדי לעשות השוואה נכונה, אבל במציאות אני מעדיף פריים ל 25 שנה , כי ב 30 שנה הקרן לא יורדת כמעט ומהחשש שהריבית תעלה אני מעדיף 25 שנה שבה הקרן נאכלת בקצב מהיר יותר, וכמובן שאחרי סיום הקל"צ אתה ממשיך עם החזר זהה קרי מקצר את הפריים לשנתיים שלוש נוספות לאחר סיום הקל"צ

להדפיס ולתלות על המקרר, או לשים במיאטה שנרכשה עם ההפרשים

ישה, קודם כל המון תודה על ההשקעה. נתת לי המון חומר למחשבה.

לא יודע אם הכנסת את זה לחישובים שלך או אם זה בכלל משנה משהו. אני מדבר על אחוז המימון.

הבית נקנה ב 1.08 אבל כשישלח שמאי ממשרד השיכון להעריך את הבית לצורך המשכנתא, סבירות גבוהה מאוד, גם מהכירותי את האזור וגם מפרוייקטים אחרים באזור, שהבית יוערך בין 1.4 ל 1.5 ואולי טיפה יותר, מה שמשנה את אחוז המימון של הבנק ויכול לקרב אותו למעט מעל 50% ובכך לשפר את הריביות. אני טועה?

אחוז המימון משפר את הריביות, במקרה של דיור למשתכן זה טיפה שונה כי יש מגבלות על המכירה רמת הדירה היא לא של דירה " רגילה" באיזור.

אבל כפי שראית מה שמשפיע הכי הרבה הם שני פרמטרים

הקטנה של סכום ההלוואה וגובה ההחזר, אל אלה מתלווים כמובן הריביות שתשיג ובעיקר בחירה נכונה של המסלולים שישמרו עליך מפני קפיצות עתידיות

לא ישפר את אחוז המימון. זה נגזר ממחיר הרכישה/שמאות הנמוך מבינהם.

Sent from my Redmi 3S using Tapatalk