משכנתא 100% - קיים ?

שלום לכולם,

בכל חודש אני לוקח 3100 ש"ח ומבעיר את הנייר שלהם בשביל לראות את האור הירוק הזה שקורה שמבעירים שטרות.

או בקיצור אני גר בשכירות כבר יותר מדי זמן.

אני בחור צעיר (רוצה לחשוב כך) בן 28 ועם עבודה טובה שיכול לפרנס את עצמי בכבוד.

לצערי הרב, חסכונות אין לי.

האם ישנה אופציה כלשהי לבחור כמוני לרכוש דירה ?

האם יש מי שיתן לי משכנתא ל 25-30 שנה (כ 850-900 אש"ח) בכדי שבמקום לשרוף את הכסף אוכל להשקיע אותו בעצמי ?

אשמח לעצה..

תודה.

כמובן שיש. אבל תצטרך להפקיד בטוחות שכנגד בסכום שיבטיח מימוש החוב.

הרי כל הרעיון שאם הבנק צריך לממש את הדירה שלך הוא לא יפסיד, לכן לוקחים מקדם ביטחון.

כרגע בנק ישראל הקשיח מאוד את התנאים לקבלת משכנתא, למיטב זכרוני ניתן לקחת רק על 60 או 70 אחוז מערך הנכס (הערכת שמאי שלהם). ישנה אפשרות להלוואה חוץ בנקאית מארגונים כמו EMI ודומיהם.

עצה ידידותית: אם אין לך 30% מערך הנכס במזומן אל תיקח משכנתא ותמשיך לחסוך.

לפני שאתה מכריז שאתה מבעיר 3100 ש"ח, חשב את העלות החלופית של בעלות על דירה. אולי אתה חוסך 2000 ש"ח בכל חודש ובכלל לא יודע מזה.

בחור בן 28 שמתפרנס בכבוד היה אמור לחסוך כמה ש"ח כדי שישמשו אותו כהון הראשוני לרכישת דירה

לכן תתחיל לבדוק את ההתנהלות הכלכלית שלך.

בנק נותן כסף עד 70% ובמקרים מסויימים גם עד ל 90-95% מערך הנכס על ידי הסדר ביטוח של חברת EMI שעולה לך עוד כסף.

ונכון שעדיף לשלם משכנתא ולא שכ"ד אבל גם זאת רק בתנאים מסויימים כלומר

לקיחת משכנתא לטווח זמן של מעל 20 שנה ובמסלולים צמודים היא כמו תשלום שכר דירה רק לבנק ולא למשכיר.

ברמת העיקרון ככל שרמת המימון ביחס לנכס גדולה כך עולים גם שיעורי הריבית וככל שיחס ההחזר החודשי ל הכנסתך נטו גדולה כך עולים שיעורי הריבית

הבנק נותן לך הלוואה שההחזר החודשי לא יעלה על 30-33% מהכנסתך נטו.

תמהיל שפוי הוא שני שליש בריבית קבועה לא צמודה ( קל"צ ) עד 20 שנה ושליש בפריים ל 30 שנה שאותו מקצרים על ידי קרן השתלמות למשל.

החזר ראשוני של הלוואה כזו הוא 5300 ש"ח + כ 200 ש"ח לביטוחים.

מציע לך להיכנס לפורומים שעוסקים במשכנתאות כדי להתחיל להריח את הנושא וכן להתחיל לשחק במחשבוני משכנתא

אחד מהם http://www.tapuz.co.il/forums2008/forumpage.aspx?forumid=1377&r=1

רק עכשיו שמתי לב שאתה כבר שם

רק הבוקר קראתי ב YNET שלקנות דירה זה לשרוף את הכסף...מי צודק?

אם אין לך הון עצמי, אל תקנה כלום. הרבה יותר נכון לשכור.

כמו שכתב ישה, בחור בן 28 עם משכורת טובה שלא חוסך, הבעיה היא בהתנהלות שלך.

אשתי ואני הכרנו באותו מקום עבודה. שנינו הרווחנו כמעט אותו שכר, אבל היא חיה את החיים הטובים והגיע לחופה עם אפס חסכונות ואני קצת חסכתי וזה הספיק כהון התחלתי. אין מה לעשות חיסכון זה לא כיף אבל נחוץ לרכישת דירה.

קח את עצמך 3-4 שנים לתקופת צנע, תחסוך ותקנה בית.

הורג אותי שאנשים חושבים ששכירות זה זריקת/שריפת כסף וכד'.

הרי מישהו נותן לך נכס ששווה בערך 800-900 אלף שקל, ואתה משתמש בנכס הזה.

אם תצטרך לקחת משכנתא, לעשות ביטוח, לטפל בבלאי של הדירה וכד' יעלה לך

לפחות 5000 שקל בחודש, על אותה דירה שאתה משלם עליה 3100 שקל בחודש.

נכון, אתה יכול לקנות דירה יותר צנועה ממנה, במיקום פחות טוב, אבל אז השאלה אם

עדיין לשכור נכס דומה יעלה לך 3100 שקל?

זה מזכיר לי את אותם אנשים שגרים בדירת 3 חדרים במרכז ת"א, ואח"כ לוקחים משכנתא

וקונים דירה דומה בחדרה, והם משלמים אותו סכום כמו השכירות שהם שלמו.

אבל אם תשכרו דירת 3 חדרים בחדרה, תשלמו סכום שונה לחלוטין ממה ששלמתם במרכז ת"א.

Oshri

בחלקו אכן זריקת כסף

ובד"כ אתה שוכר נכס שהתשואה לבעליו נמוכה כך שלכאורה לא כדאי לך לרכוש נכס.

אין שוק של שכירות נורמאלי וארוך טווח בישראל וזה אחת מהבעיות.

יש פער לא גדול בין החזקת בית שלך לבין החזקת בית בשכירות.

בסוף נפרעת המשכנתא ויש לך נכס . בשכירות כלום.

אם תצטרך לקחת משכנתא, לעשות ביטוח, לטפל בבלאי של הדירה וכד' יעלה לך

לפחות 5000 שקל בחודש, על אותה דירה שאתה משלם עליה 3100 שקל בחודש.

מה שאתה כותב נכון, אבל יש עוד כמה דברים שנכנסים למשוואה הזאת שגם הם שווים כסף:

1.בסופו של יום- גם אם היא עולה יותר- הדירה שלך ולא של איזה בעל דירה שאתה תלוי בגחמותיו.

2.משתחררים בלמים שאתה שם לעצמך עם דירה שכורה (למשל ריהוט,עיצוב, שיפוץ וכן הלאה).

3.בסוף התקופה אתה נותר עם נכס.

(פחות או יותר כמו ההבדל בין לרכוש רכב לבין לקחת רכב בליסינג תפעולי).

זה נכון שדירה שתשלם עליה בחודש 3000 על שכירות עשויה לעלות אף יותר כשתרכוש אותה (בשקלול של משכנתא+הוצאות מסביב), אבל לכל דבר יש יתרונות וחסרונות.

לפותח השרשור, ההבדלים בריביות בין 60% מימון ל-70% מאוד גדולים, ההבדלים בין 70% שתקבל מהבנק ל-100% שתקבל עם הסדר ביטוח של EMI יהיו גם הם מאוד גדולים.

בכנות אומר לך שאם אין לך מינימום 30% (ורצוי 40%) של הון עצמי התחלתי- וותר על זה, המשכנתא שתקבל תיהיה כל כך לא אטרקטיבית שאתה באמת תראה המון להבות ירוקות בסוף כל חודש...

עידן/ישה, אין לי בעיה שיגידו שזה יותר נוח לגור בבית שלך, שיותר כיף לגור בבית שלך,

שיש לזה יתרונות שאינם כספיים, כמו בטחון, כמו ידיעה שלא יזיזו אותך מחר,

אבל לכתוב שזו זריקת כסף? הרי מישהו נותן לך לגור בנכס ולעשות בו שימוש.

יש אינספור דיונים וניתוחים, ולא ניכנס אליהם, אבל בגדול, כלכלית נטו, בסופו של דבר

עדיף לגור בשכירות, וזה במדינת ישראל, לא במדינות אחרות, בהן התשואות על נכסים

שונות מישראל.

ומה שכולכם שוכחים, הבית הוא לא שלך, הוא של הבנק! הוא יהיה שלך בעוד 20 שנה,

אחרי שתשלם ריביות, ביטוח, פחת, מס רכישה, ועוד הרבה דברים שאנשים לא נוטים

להכניס למשוואה שהם עושים את החישוב הזה.

עידן/ישה, אין לי בעיה שיגידו שזה יותר נוח לגור בבית שלך, שיותר כיף לגור בבית שלך,

שיש לזה יתרונות שאינם כספיים, כמו בטחון, כמו ידיעה שלא יזיזו אותך מחר,

אבל לכתוב שזו זריקת כסף? הרי מישהו נותן לך לגור בנכס ולעשות בו שימוש.

יש אינספור דיונים וניתוחים, ולא ניכנס אליהם, אבל בגדול, כלכלית נטו, בסופו של דבר

עדיף לגור בשכירות, וזה במדינת ישראל, לא במדינות אחרות, בהן התשואות על נכסים

שונות מישראל.

ומה שכולכם שוכחים, הבית הוא לא שלך, הוא של הבנק! הוא יהיה שלך בעוד 20 שנה,

אחרי שתשלם ריביות, ביטוח, פחת, מס רכישה, ועוד הרבה דברים שאנשים לא נוטים

להכניס למשוואה שהם עושים את החישוב הזה.

מ.ש.ל

לא הבנתי מה בדיוק הוכחת כאן?

שבסוף הבית יהיה שלך? או שזה יותר משתלם מלגור בשכירות?

Oshri

 

בחלקו אכן זריקת כסף

 

ובד"כ אתה שוכר נכס שהתשואה לבעליו נמוכה כך שלכאורה לא כדאי לך לרכוש נכס.

 

אין שוק של שכירות נורמאלי וארוך טווח בישראל וזה אחת מהבעיות.

 

יש פער לא גדול בין החזקת בית שלך לבין החזקת בית בשכירות.

 

בסוף נפרעת המשכנתא ויש לך נכס . בשכירות כלום.

עידן/ישה, אין לי בעיה שיגידו שזה יותר נוח לגור בבית שלך, שיותר כיף לגור בבית שלך,

שיש לזה יתרונות שאינם כספיים, כמו בטחון, כמו ידיעה שלא יזיזו אותך מחר,

אבל לכתוב שזו זריקת כסף? הרי מישהו נותן לך לגור בנכס ולעשות בו שימוש.

יש אינספור דיונים וניתוחים, ולא ניכנס אליהם, אבל בגדול, כלכלית נטו, בסופו של דבר

עדיף לגור בשכירות, וזה במדינת ישראל, לא במדינות אחרות, בהן התשואות על נכסים

שונות מישראל.

ומה שכולכם שוכחים, הבית הוא לא שלך, הוא של הבנק! הוא יהיה שלך בעוד 20 שנה,

אחרי שתשלם ריביות, ביטוח, פחת, מס רכישה, ועוד הרבה דברים שאנשים לא נוטים

להכניס למשוואה שהם עושים את החישוב הזה.

לא יודע להגיד מה משתלם יודע להגיד מה נשאר.

ומי שירצה להגיד כי בהפרש החודשי בין התשלום עבור רכישה לדוגמה 5K לבין שכירות של 3K על אותו נכס הוא עושה כיף חיים גם טוב למשוואה.

כל אחד והעדפותיו.

אז עדיין לא הבנתי למה לגור בשכירות זו זריקת כסף, ולמה נכס שבסוף יהיה שלך,

אבל אתה לא יודע איזה מחיר אמיתי שילמת עליו, זו העסקה הנכונה?

כמו שכתבתי, אין לי בעיה שאנשים אומרים, אני רוצה בית משלי. אני מבין את זה,

ויש בזה גם הגיון.

יש לי בעיה שאנשים אומרים ששכירות זו זריקת כסף לפח.

יש מקומות בעולם, בהם עלות המימון שלך, כולל תחזוקה, מיסים וכד', נמוכה משמעותית

משכירות על דירה, ואז יש הגיון במשפט כזה, למרות שגם אז, ההון הפנוי שלך גדול יותר,

ותוכל לעשות בו ככל העולה על רוחך, מלהשקיע אותו בכל דבר שתרצה, ועד לשרוף אותו

בווגאס.

עזוב... זה כמו להתווכח אם יש אלוהים או אין אלוהים.

אנשים לא רואים בכלל את השיקולים הכלכליים נטו, ומערבבים במערכת קבלת ההחלטות שלהם גורמים אמוציונליים שאי אפשר לכמת.